법률사무소 율민의 이재호 변호사는 "분양권 전매는 등기가 되지 않는 거래를 하는 것이기에 매우 주의해야 한다"고 강조했다. 이 변호사는 형사 및 민사 분야에서도 전문성을 인정받은 변호사다. 특히 분양권 전매 사기 사건에 관심을 갖고 다양한 사건을 수임하며 풍부한 경험을 가지고 있다.
<빅데이터뉴스>는 이 변호사를 만나 분양권 전매의 안전한 거래 방법과 사기를 당했을 때 대처해야 하는 방법, 법적 대응 방안 등에 대해 이야기를 나눴다.
Q. 분양사기 전문이라는 슬로건을 내건 이유와 소개는.
- 과거에는 이혼과 형사사건을 주로 다뤄왔다. 실제 변호사를 시작하면서 형사 상담을 하다보니 분양권 전매 사기 건도 접하게 됐다. 그러면서 의뢰인들, 즉 피해자분들의 고통이 상상 이상으로 크다는 것을 알게 됐다.
분양권 전매 사기의 경우 민사로 해결이 쉽지 않다. 그렇다고 형사적인 측면에서 문제를 풀더라도 구제에 있어서는 미흡한 부분이 있다. 분양권이 단순하게 몇 십만원에서 몇 백만원으로 끝나는 문제가 아니다. 시간이 길어질 수도 있고 중간에 생각을 달리하시는 분들도 있다.
이러한 의뢰인 및 피해자들의 고민을 들어주고 함께 문제를 해결하기 위해 본격적으로 분양권 전매 사기를 다루게 됐다.
Q. 최근 가장 빈번하게 발생하는 분양권 전매 사기 유형과 수법은.
-먼저 우리나라 부동산 거래 방식을 이야기해야 한다. 건설사는 무조건 완공된 건물을 분양해야 한다. 그런데 건설사가 분양권을 판매하는 게 아닌 시행사가 이를 판매한다. 시행사는 또 대행사를 끼고, 대행사는 여기에 신탁사를 끼며 판매자가 계속 바뀐다. 책임이 전가되는 거다.
그래서 법정에서 다퉈보면 그 누구에게 책임을 물어야 하는지 소재가 명확하지 않다. 설령 법정에서 승소했다고 해도 신탁사나 대행사가 '모르쇠'로 일관하면 금전적인 구제를 받기도 쉽지 않다.
의뢰인들과 사기 사건 상담을 하면 가장 많이 이야기하는 게 분양 광고다. 예컨대 분양 광고를 보면 수익성을 보장한다는 문구가 많다. GTX나 지하철이 들어와 교통 호재가 예상되고 근처에 골프장이 들어서고 따라서 월세 수익이 얼만큼 예상된다는 광고들이 그 예다.
하지만 재판에서는 광고 또한 옳고 그름을 판가름하는 법적 효력이 있지 않다. 이러한 의견이 주를 이루기 때문에 승소도 쉽지 않다. 이는 허위 과장 광고로 인한 불완전판매를 했다는 부분을 재판에서 지적해 승소하기 어렵다는 의미다.
다시 말해 광고나 주변 상황보다 '소비자 선택'이라는 부분이 재판에서 비중을 차지한다. 때문에 단순한 분양 광고에 혹해, 이를 바탕으로 한 분양상담사 현혹에 속아서는 안 된다.
Q. 분양 사기 사건을 다룰 때 가장 중요하게 고려하는 요소는. 이에 대처하는 법률적 전략은.
-허위 과장 광고로 인해 부당하게, 즉 불완전판매로 계약이 됐다고 가정하자. 문제는 계약금에 중도금까지 다 내고 들어오는 사례도 있고 계약금만 낸 의뢰인이 있다. 중요한 부분은 돈을 입금한 상황이다. 계약금만 냈는지, 중도금까지 냈는지가 매우 중요하다.
그나마 계약금만 낸 의뢰인의 경우에는 상황이 조금 더 낫다. 법에는 중도금 이행 전까지 포기할 수 있기 때문이다. 그래서 분양 대행사 직원들은 중도금까지 대출 실행을 하는 경우가 많다. 투자자들이 납입한 돈이 어느 정도 진행됐는지에 따라 법률적 전략도 다르다.
Q. 분양권 전매 사기로 의심되는 상황에 처했을 때, 피해자가 즉시 취해야 할 행동과 주의할 점은.
-우선은 계약서 조항을 먼저 확인해야 한다. 내가 해지권이 있는지 없는지부터 봐야 한다. 또한 계약금을 누구에게 보냈는지 중요하다. 시행사인지, 신탁사인지 중요하다. 특히 입금자 명이 '주식회사 00신탁사'라면 의심 없이 보내는 경우가 많은데 이런 경우 왜 돈을 여기에 입금 시켰는지에 대한 명확한 증거를 확보해야 한다. 카카오톡이나 문자 기록이 있으면 더 좋다.
실제 과거 승소한 사건을 살펴보면 의뢰인은 휴대폰 사진첩에 여러 사실을 적어둔 수첩을 사진으로 보관하고 있었다. 따라서 계약서 확인과 함께 왜 이 돈을 여기에 입금시켜야 했는지에 대한 증거가 분명히 있어야 한다.
Q. 분양권 전매 사기를 예방하기 위해, 분양 계약 전 반드시 확인해야 할 사항은.
-사실 확인해야 할 사항을 찾는 게 쉽지 않다. 없다고 보는 게 맞다. 왜냐면 분양 직원들은 해당 물건을 팔아야지 수익이 생긴다. 그래서 계약금 몇 십만원이라도 받고 계약서를 발행해 버린다. 또한 그 계약서를 일반 사람들이 봤을 때 문제가 될 만한 조항을 찾는 것도 힘들다.
책임 부분을 언급했지만, 시행사 대표 도장을 받는 것도 일반 사람들이 분양 직원들에게 요청하기 힘든 부분도 있다.
그나마 사기를 예방하려면 계약서에 기간을 확실히 명시해 둬야 한다. 예를 들어 특약으로 '언제까지 매매가 안 될 경우 내가 납입한 금액을 모두 돌려줘야 한다' 등의 내용이다.
하지만 현실적으로 이러한 분양 직원은 없다. 이러한 계약서 자체를 작성하지 않는다. '음성 녹음을 할 수도 있지 않냐'고 반문할 수도 있지만 법적 효력은 없다. 왜냐하면 분양 직원들은 계약의 주체가 아니기 때문이다. 따라서 사기인지 구분하는 것 자체가 모호하다.
Q. 마지막으로 향후 계획은.
-분양권 전매 사기와 관련해 추가 피해를 방지하고 싶다. 언급한 바대로 분양권 전매 사기는 해결하기 쉽지 않은 사건이다. 따라서 의뢰인들의 문제를 해결해 드리고 싶지만, 안 되는 건 안 된다고 솔직하게 말을 하는 것도 변호사의 임무라고 본다.
더욱이 수억원 피해를 입은 의뢰인들의 머릿속은 혼란스럽기 때문에 변호사인 내가 이러한 부분을 정확히 지적하고 함께 사건을 풀어나가야 한다.
분양권 전매 사기와 관련해 법률적인 허점과 문제점 등을 지적하고 개선하며, 향후 이러한 피해자들이 줄어들 수 있도록 주력할 계획이다.
임이랑 빅데이터뉴스 기자 lim625@thebigdata.co.kr
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